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未達投資25%土地轉讓合同效力判例

時間:2013-05-31 08:20來源:未知 作者:商務律師 點擊:
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桂馨源公司訴全威公司等土地使用權轉讓合同糾紛案

最高人民法院民事判決書
  (2004)民一終字第46號

  上訴人(原審被告):柳州市全威電器有限責任公司,住所地廣西壯族自治區柳州市柳石路153號。
  法定代表人:劉全章,該公司董事長。
  委托代理人:田曠,北京市嘉和律師事務所律師。
  委托代理人:羅茂隆,北京市嘉和律師事務所律師。
  上訴人(原審被告):柳州超凡房地產開發有限責任公司,住所地廣西壯族自治區柳州市城中區長青路29號。
  法定代表人:覃錦生,該公司董事長。
  委托代理人:羅茂隆,北京市嘉和律師事務所律師。
  委托代理人:田曠,北京市嘉和律師事務所律師。
  被上訴人(原審原告):南寧桂馨源房地產有限公司,住所地廣西壯族自治區南寧市沈陽路48號。
  法定代表人:羅先友,該公司董事長。
  委托代理人:李正國,四川康維律師事務所律師。
  委托代理人:黃媛,四川康維律師事務所律師。
  上訴人柳州市全威電器有限責任公司、柳州超凡房地產開發有限責任公司與被上訴人南寧桂馨源房地產有限公司土地使用權轉讓合同糾紛一案,廣西壯族自治區高級人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1號民事判決,柳州市全威電器有限責任公司、柳州超凡房地產開發有限責任公司對該判決不服,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2004年7月15日進行了開庭審理。柳州市全威電器有限責任公司及柳州超凡房地產開發有限責任公司的委托代理人田曠、羅茂隆,南寧桂馨源房地產有限公司的法定代表人羅先友、委托代理人李正國到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
  一審法院經審理查明:2003年9月18日,柳州市全威電器有限責任公司(以下簡稱全威公司)、柳州超凡房地產開發有限責任公司(以下簡稱超凡公司)與南寧桂馨源房地產有限公司(以下簡稱桂馨源公司)簽訂《土地開發合同》約定,全威公司、超凡公司同意將全威公司位于柳州市柳石路153號51.9979畝土地轉讓給桂馨源公司,土地轉讓價款為2860萬元。鑒于超凡公司在與全威公司簽訂2003年3月31日《協議書》之后投入了前期資金并作了一些前期工作,本協議簽訂后,全威公司同意桂馨源公司支付給超凡公司補償款1640萬元。土地轉讓款的付款期限和辦法:根據全威公司的要求,桂馨源公司同意于2003年9月30日前,將200萬元轉入全威公司賬戶作為合作定金,逾期視為桂馨源公司違約,全威公司、超凡公司有權單方解除合同;全威公司、超凡公司必須在兩個月內辦理完成市政府同意該宗土地轉讓給桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司,并給予今年或明年上半年土地開發計劃指標;桂馨源公司在得到開發指標批準可以進行房地產開發時起一個月內,代全威公司支付向中國工商銀行柳州分行所借的795萬元貸款及表內利息96萬元(此利息如能減免,此款便加在廠房拆遷費里支付),此貸款經銀行同意可轉貸給桂馨源公司,全威公司應積極協助桂馨源公司辦理,并提供該宗土地作貸款擔保抵押,如銀行確認,由于此貸款轉給桂馨源公司的原因,而不能免去表內利息96萬元(準確金額以銀行確認的為準),此利息應由桂馨源公司承擔,其他任何原因全威公司未得到銀行的免息,均由全威公司承擔;桂馨源公司在得到市政府將土地轉讓給桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的柳州成立的新公司,并得到開發指標批準可以進行房地產開發時起一個月內必須代全威公司支付該宗土地辦理土地使用性質變更(由工業用地變更為商業用地)向土地管理部門交納的土地變性費用及契稅約600萬元;全威公司在辦理完成將該宗土地過戶給桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司三個月內,桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司代全威公司分期支付職工安置費、廠房搬遷費及代全威公司償還零星欠款,此三項共約600萬元。以上共計2300萬元在桂馨源公司支付給全威公司的土地轉讓費中扣除,余下2200萬元(桂馨源公司根據全威公司和超凡公司的要求,支付給全威公司560萬元、支付給超凡公司1640萬元),桂馨源公司在得到土地使用和開發指標批準,可以進行房地產開發時起一年內支付給全威公司和超凡公司。由于政府和房地產開發建設管理部門因總體規劃、市政建設和市政管理原因以及全威公司、超凡公司兩方的原因(包括全威公司職工、全威公司周邊單位及個人的原因),以及全威公司、超凡公司兩方債權人追債等非桂馨源公司原因,半年內不能辦理完成本項目工程開工報建手續進行開工建設的,按實際延續的時間,付款期間相應順延。如全威公司、超凡公司愿意購買桂馨源公司在該宗土地上所開發的商品房,其購房款可在桂馨源公司支付給全威公司的費用中扣減。在桂馨源公司代全威公司、超凡公司向土地局支付該宗土地變性費及契稅的同時,全威公司須將該宗土地過戶給桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。但桂馨源公司在付清全威公司、超凡公司4500萬元之前,不得將該宗土地轉讓給桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的公司以外的其他人。全威公司向桂馨源公司所轉讓的該宗土地使用權年限按政府的有關規定辦理。桂馨源公司計劃該宗土地分期開發,從桂馨源公司支付完需開發部分土地的廠房搬遷費和職工安置費之日起算,全威公司必須在三個半月內搬遷完畢,并將所拆除的垃圾清除干凈,將達到三通一平的土地交付桂馨源公司。桂馨源公司未付給全威公司、超凡公司的部分款項,由桂馨源公司或桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股公司提供相應價值的土地和房產作為抵押擔保。全威公司、超凡公司因自己的原因未按合同約定的期限辦理完成土地過戶手續、土地使用性質的變更和土地開發指標的辦理及未按期搬遷完畢該宗土地上的所有附作物和完成三通一平,每逾期一日,按桂馨源公司已支付金額的千分之一向桂馨源公司支付罰息,逾期達30日以上,桂馨源公司有權單方解除合同。桂馨源公司因以上原因提出解除合同的,全威公司、超凡公司應雙倍返還200萬元定金。桂馨源公司未在合同約定的時間內代全威公司全額支付有關款項給有關單位及未付清全威公司、超凡公司土地轉讓費和補償費,每逾期一日,桂馨源公司應按應付金額的千分之一分別向全威公司和超凡公司支付罰息,逾期達30日以上,全威公司、超凡公司有權單方解除合同。全威公司、超凡公司因以上原因單方提出解除合同,桂馨源公司以支付的200萬元定金作為對全威公司、超凡公司的違約賠償等。且約定本合同為三方執行合同,全威公司與超凡公司于2003年3月31日簽訂的《協議書》及全威公司與桂馨源公司于2003年9月1日簽訂的《房地產項目合作開發合同書》于本合同簽訂之日同時作廢。2003年9月29日,桂馨源公司將200萬元定金轉入全威公司賬戶。2003年11月18日,柳州市發展計劃委員會批準將本案所涉及的土地用途改變為經營性用地。2003年11月3日,桂馨源公司函告全威公司、超凡公司,授權桂馨源公司法定代表人羅先友控股的柳州市盛源房地產有限公司代其履行合同,要求全威公司超凡公司按合同約定將土地過戶給柳州市盛源房地產有限公司。2003年12月15日,桂馨源公司又函告全威公司、超凡公司,將代其履行合同的公司變更為柳州恒貿源房地產有限公司,要求全威公司、超凡公司按合同約定將土地過戶給該公司。2003年11月21日,全威公司與超凡公司函告桂馨源公司,其已于2003年11月18日將柳州市發展計劃委員會批準土地用途改變的文件辦妥,并將復印件交于桂馨源公司,要求桂馨源公司提前支付600萬元款項,其中300萬元用于交納土地收益金,辦理土地過戶及辦理解封和搬廠,另300萬元在辦理完土地過戶手續后的一個月內支付。2003年11月25日,全威公司提出資金計劃:第一期資金計劃總計300萬元,包括:1.支付河北科技有限公司欠款42萬元,用于辦理土地解封事宜;2.交納土地收益金120萬元;3.搬遷廠房所需費用100萬元;4.償還其他零星欠款38萬元。第二期資金應在土地過戶后一個月內到位。2003年12月2日,超凡公司、全威公司再次致函桂馨源公司:一、根據超凡公司、全威公司于中國工商銀行柳州分行主要負責領導處得到的結果是,今年內還清銀行欠款的本金,則所欠表內和表外利息全部免掉,明年的政策目前尚未明確。因此,要求桂馨源公司今年內全部按合同代柳州市磁電機廠(即全威公司)還清銀行欠款,如果采用承擔債務的作法,桂馨源公司必須承諾承擔所有的利息。二、桂馨源公司必須盡快書面確認最終合作公司并給予該公司有關法律認證的復印件。三、桂馨源公司必須提供合同規定的抵押擔保手續,使雙方得以盡快進入下一步的土地辦理程序。在該函中全威公司、超凡公司還提出:其曾于2003年11月21日給桂馨源公司發函,未見桂馨源公司復函。為了表示合作誠意,現再次發函,希望桂馨源公司在五日內給予函復,使雙方合作的操作程序得以進行,否則產生的一切后果和全部責任由桂馨源公司承擔。2003年12月18日,全威公司、超凡公司致函桂馨源公司:由于《土地開發合同》第七條對桂馨源公司提供抵押擔保的時間、抵押物、保證范圍及擔保金額均未作出明確約定,為此,三方都認為有修改并完善該條款的必要并于2003年11月5日、12月15日、12月16日開會討論了此問題,但沒有達成一致意見。2003年11月22日、12月2日,全威公司、超凡公司也曾兩次給桂馨源公司發函,要求桂馨源公司提供抵押手續,但桂馨源公司至今未予答復。由于桂馨源公司能否提供并辦理抵押擔保登記手續,對確保全威公司、超凡公司今后利益的實現至關重要,因此再次發函,希望桂馨源公司務必在2003年12月8日前到全威公司商談修改完善上述問題并最終達成一致意見,否則,《土地開發合同》無法履行,三方將全面終止該合同。2003年12月20日,柳州恒貿源房地產有限公司函復全威公司、超凡公司:《土地開發合同》充分體現了三方意志,是公正合法的,違約方在對方無違約行為或不同意解除合同的情況下,是不能隨意終止合同的。我公司在2003年11月15日、16日的協商會議及19日協商時都表態,只要是合同上約定的,都會堅決執行且將土地過戶給我公司是安全的、無風險的。現全威公司、超凡公司以根本就不存在的不安全因素為由拒不辦理該宗土地過戶,已屬嚴重違約,全威公司、超凡公司應以實際行動表明其合作誠意,在實實在在履行合同的前提下,三方才可以對合同約定以外的事項進行協商。2003年12月29日,全威公司、超凡公司致函桂馨源公司,以三方沒有就辦理抵押擔保登記的時間及擔保金額、保證范圍達成一致意見、桂馨源公司又不愿商談及全威公司是一個改制企業,桂馨源公司能否提供有效的抵押擔保將關系到企業職工未來生活安置問題和社會安定問題為由,決定從即日起終止《土地開發合同》,并要求桂馨源公司商談辦理定金退還事宜。2004年1月3日,桂馨源公司致函超凡公司、全威公司,拒絕終止合同。
  一審法院另查明,2004年1月18日,中國工商銀行柳州分行魚峰支行函復柳州恒貿源房地產有限公司:1.只要全部歸還所欠我行貸款本金,我行即按規定解除該宗土地使用權的抵押關系;2.根據以上原則,貴公司能代債務人柳州市磁電機廠歸還所欠我行的全部貸款本息,我行即解除該宗土地使用權的抵押關系。
  一審法院還查明,全威公司系柳州市磁電機廠于2003年改制成立,其營業執照所載明的營業期限為2003年6月8日;本案所涉及的位于柳州市柳石路153號土地屬國有出讓土地,土地證號為柳國用(2003)字第188461號,土地面積為34665.3平方米(合51.9979畝),用途為工業用地,系全威公司根據與柳州市國土資源局2003年6月26日所簽訂的《國有土地使用權出讓合同》受讓取得;該宗土地按抵押合同設定土地使用權抵押登記,抵押面積為34537.3平方米,抵押金額為837萬元,抵押期限從1997年7月11日至1999年7月9日,抵押權人為中國工商銀行柳州分行,目前該筆抵押已到期,尚未辦理注銷登記;全威公司經企業改制后以出讓方式處理該宗土地使用權,尚欠292.5萬元的職工經濟補償金未支付;2003年11月18日,柳州市發展計劃委員會通知全威公司:柳州市土地收購儲備與審批委員會2003年第9次工作會議已同意你單位位于柳石路153號土地的用途改變為經營性用地,請于《通知》發出之日起至2004年6月30日,到市計委、規劃局、國土局等有關部門辦理相關手續,期限內未辦理的,視為自動放棄,并告知:一、房地產開發公司宗地改變用途的,請按房地產開發項目的有關程序辦理;二、非房地產開發公司宗地改變用途的,應在獲得房地產開發資格后,按房地產開發項目的有關程序辦理。
  2004年1月13日,桂馨源公司向一審法院提起訴訟稱,該公司與全威公司、超凡公司于2003年9月18日簽訂《土地開發合同》約定,桂馨源公司以2860萬元受讓全威公司位于柳州市柳石路153號51.9979畝土地作為房地產開發用地,桂馨源公司在2003年9月30日前將定金200萬元支付給全威公司,合同即為生效。合同簽訂后,桂馨源公司按期支付了定金200萬元。依合同約定,全威公司必須在合同生效后兩個月內辦理完成將該宗土地轉讓給桂馨源公司或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司,并給予今年或明年上半年土地開發計劃指標,但全威公司已逾期四十日仍不向土地管理部門辦理過戶手續,且于2003年12月29日函告桂馨源公司終止《土地開發合同》,使合同無法履行,給桂馨源公司造成和即將繼續造成巨大的損失。故請求:一、判令2003年9月18日簽訂的《土地開發合同》合法有效,全威公司與超凡公司應當繼續履行。二、全威公司、超凡公司雙倍返還定金400萬元,并賠償由此給桂馨源公司造成的一切經濟損失;三、判令由全威公司、超凡公司承擔本案全部訴訟費用。
  全威公司答辯稱:一、不同意繼續履行合同。全威公司是一個特困企業,在得到開發指標后,要求桂馨源公司提供未付款項的抵押擔保。桂馨源公司對全威公司這一正當要求予以拒絕。因此,全威公司已對桂馨源公司失去信任,若再繼續履行,全威公司將承擔很大的風險。二、不同意雙倍返還定金。全威公司在本案中不存在違約行為,全威公司是依法終止與桂馨源公司的合作。三、不同意賠償桂馨源公司的經濟損失。桂馨源公司對此沒有具體的訴訟請求且賠償的前提是全威公司存在違約行為。
  超凡公司答辯稱:一、本案《土地開發合同》于2003年9月18日簽訂之時,全威公司并不具備獨立的民事主體資格,該合同應為無效合同且超凡公司要求桂馨源公司對1000多萬元應付款提供擔保,桂馨源公司不提供,超凡公司對此承擔很大的風險,故超凡公司不同意繼續履行合同;二、超凡公司沒有收到200萬元的定金,也不存在違約行為,因此不同意雙倍返還200萬元定金;三、不同意賠償桂馨源公司的經濟損失,桂馨源公司沒有具體的損失數額,超凡公司在本案中亦未違約,定金罰則和違約金罰則不能同時適用,主張雙倍返還定金則不能主張損失賠償。
  一審法院經審理認為:本案性質為土地使用權轉讓合同糾紛。三方當事人簽訂的《土地開發合同》是在自愿、協商一致基礎上簽訂的,合同約定轉讓的標的物亦系全威公司通過出讓而取得的擁有使用權并經有關部門批準進行房地產開發的土地,該土地可以進入市場,合同內容沒有違反法律規定。至于超凡公司所提出的在訂立該合同時,全威公司已超過了營業期限的問題,根據《中華人民共和國民法通則》的規定,法人的民事行為能力始于設立,終于法人的終止,而本案中全威公司并未隨著營業期限的到期而終止,其營業執照并未被注銷或者吊銷,其作為一個企業法人至今仍然合法存在,法人資格并未終止。且本案合同亦不屬其營業執照所確定的營業范圍之內,而是其對自身財產的自愿處分,符合合法的意思自治原則,故本案合同為有效合同。超凡公司主張合同無效沒有法律和事實依據,不予支持。對于有效合同,根據誠實信用原則,各方當事人均應恪守合同的約定,全面履行合同。桂馨源公司已按照合同履行了合同交付了定金并將合同中所約定的代其履行的公司告知了全威公司與超凡公司,而全威公司與超凡公司卻沒有按照合同的約定履行自己的義務,而是以三方在合同中對抵押擔保問題約定不明確,又沒有協商一致、其利益存在著風險為由,拒絕按合同的約定辦理有關土地手續,并進而要求終止合同,顯然有悖于合同的約定。根據合同約定,在桂馨源公司將200萬元定金轉至全威公司賬戶后,全威公司和超凡公司就應當履行合同第三條第2款所約定的義務,此間并不存在桂馨源公司應先行辦理抵押手續的問題,因為合同并沒有將桂馨源公司辦理抵押手續作為全威公司和超凡公司履行該義務的前置條件,且綜觀合同分析,合同第七條所指的“桂馨源公司未付給全威公司、超凡公司的部分款項”也不是指200萬元定金之后其余應付款項,而是合同第三條第3款所指的在支付2300萬元之后余下的2200萬元,也只有在其時并辦理過戶手續中才存在風險,才有要求桂馨源公司辦理未付余款擔保抵押的必要性。由此可見,合同約定的抵押擔保條款并非不明確。何況,即使存在著全威公司和超凡公司所主張的抵押擔保條款不明確的問題,也不影響合同的履行。根據合同約定中,桂馨源公司在履行本案合同中,除已支付給全威公司的200萬元定金外,還需代全威公司履行相關的義務,支付約1500萬元的款項后,方能實際取得土地過戶且桂馨源公司也承諾以過戶的土地使用權作為對未付款項的抵押擔保,該承諾不違反法律規定且是切實可行的,故全威公司與超凡公司所主張的風險沒有事實依據,是不存在的,不予支持。綜上所述,全威公司、超凡公司在本案中的行為已構成違約,應承擔違約責任,其無權主張終止本案合同;桂馨源公司作為守約方主張繼續履行合同的訴訟請求于法有據,是成立的;其主張全威公司、超凡公司賠償一切損失的訴訟請求,由于沒有提出具體的損失數量和相應的證據,不予支持,予以駁回;由于桂馨源公司在本案中要求繼續履行合同的訴訟請求已得到本院的支持,故其主張由全威公司與超凡公司雙倍返還200萬元定金的訴訟請求,既與三方當事人在本案合同中的約定不符,又不符合定金罰則的適用范圍,該罰則中的雙倍返還只適用于履行落空的情形中,故桂馨源公司的該訴訟請求亦不能成立,不予支持,予以駁回。據此,依照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第八條、第六十條、第一百零七條之規定,判決:一、桂馨源公司、全威公司、超凡公司繼續履行三方于2003年9月18日所簽訂的《土地開發合同》,全威公司與超凡公司應于判決生效之日起五個工作日內依該合同第三條第2款的約定,辦理完成土地過戶的相關手續;二、駁回桂馨源公司的其他訴訟請求。案件受理費179010元,由桂馨源公司負擔35802元,超凡公司負擔71604元、全威公司負擔71604元,財產保全費143629元,由超凡公司、全威公司負擔。
  全威公司不服一審判決向本院提起上訴,請求依法改判,駁回桂馨源公司的訴訟請求并解除本案合同,由桂馨源公司承擔違約責任。主要理由:1.一審判決對合同抵押擔保條款的認定錯誤。訟爭地塊是本案土地轉讓的標的物,不是抵押的標的物,且只有全威公司有權在該地塊上設置抵押。桂馨源公司主張全威公司應將土地使用權全部過戶給該公司,然后其再以該塊土地作為抵押財產向全威公司提供擔保屬無理要求。2.合同第七條約定的“部分款項”應指全部未付款項,全威公司有權根據履行合同的需要隨時要求桂馨源公司履行擔保義務。一審判決將實際違約和預期違約混為一談,顯失公正。3.對土地過戶和提供抵押擔保的時間應依同時履行作為判定依據。在桂馨源公司未依約提供相應價值的土地和房產作為抵押擔保,雙方未能達成一致意見且桂馨源公司根本不具備履約能力的情況下,全威公司提出解除合同符合法律規定。一審判決認為全威公司要求桂馨源公司履行擔保義務構成違約錯誤。4.《土地開發合同》第三條第2款主要約定了桂馨源公司的付款義務即全威公司將土地過戶給桂馨源公司的前置條件,沒有全威公司將土地過戶給桂馨源公司的義務約定。雙方于2003年11月18日收到柳州市發展計劃委員會土地開發指標后全威公司已履行完第三條第2款的約定義務,桂馨源公司應在一個月內即2003年12月18日以前支付中國工商銀行柳州分行本息891萬元,而桂馨源公司除交納定金200萬元外,其余款項并未支付。同時,《土地開發合同》第四條約定全威公司將土地過戶給桂馨源公司成立的新公司的時間應在桂馨源公司付清600萬元土地變性費及契稅的同時,即全威公司履行土地過戶義務的條件尚未成就。因此,雙方糾紛的原因為桂馨源公司未按期履行合同且明確表示不履行擔保的主要義務,一審判決認定桂馨源公司為“守約方”錯誤。5.一審判決全威公司于“五個工作日”內單方履行土地過戶義務而不要求桂馨源公司承擔相應義務,與合同約定不符。且一審判決超越三方合同內容,要求不是土地使用權人的超凡公司承擔其無法履行的義務,沒有法律依據。
  超凡公司不服一審判決向本院提起上訴,請求確認《土地開發合同》無效,由雙方承擔同等過錯責任。主要理由:1.本案土地使用權轉讓合同,違反了法律法規的強制性規定,應認定無效。其中國有土地出讓金至今未全部付清,尚欠292.5萬元職工經濟補償金和97萬余元土地收益金;當事人對該塊“工業用地”至今沒有投入開發資金,更未達到25%的投資標準;合同簽訂時尚未取得國有土地使用權證;合同簽訂前后,訟爭地塊已處于有關法院的查封之中;訟爭土地轉讓情況未通知該地塊的抵押權人柳州市工商銀行;涉案“工業用地”的轉讓未辦理相應的審批、登記手續。2.桂馨源公司作為專業從事房地產開發的企業明知上述合同無效情形的存在和有關法律法規的規定,故合同無效雙方應承擔同等過錯責任。
  桂馨源公司答辯稱,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。主要理由:1.本案土地使用權轉讓合同符合《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱城市房地產管理法)及合同法的規定,應認定有效。全威公司已于出讓合同簽訂后一次性付清800805元土地出讓金,其欠交的職工經濟補償金及土地收益金不屬土地出讓金;全威公司于起訴前取得了土地使用權證,享有涉案土地的處分權,具備轉讓的法定條件;涉案土地為工業用地且出讓合同沒有投資開發的約定及在該地塊上進行房屋建設的約定,城市房地產管理法關于投資25%的規定不適用本案土地使用權的轉讓;抵押權人不僅知道土地轉讓事宜且明確同意轉讓;2.全威公司、超凡公司拒不履行合同義務,已嚴重違約,其認為桂馨源公司違約并要求解除合同的上訴理由不能成立。全威公司和超凡公司于合同生效后不僅未將土地使用權過戶到桂馨源公司指定的公司名下且連過戶的申請手續都未開始辦理,已嚴重違反合同;全威公司、超凡公司關于桂馨源公司必須先辦理抵押擔保才能開始辦理土地轉讓過戶手續及要求桂馨源公司對全部轉讓款的支付提供抵押擔保的要求沒有合同依據,本案不存在合同約定不明以及其他風險問題;合同第三條第2款為本案合同對全威公司和超凡公司辦理土地使用權轉讓過戶的唯一約定,即桂馨源公司支付200萬元定金之外的轉讓款的條件是全威公司應首先將土地使用權轉讓過戶到桂馨源公司指定公司的名下,桂馨源公司得到開發指標批準,并在可以進行房地產開發以后。本案桂馨源公司支付轉讓款的條件尚未滿足,不存在違約問題,全威公司、超凡公司主張桂馨源公司未按約支付轉讓款而要求解除合同的理由不能成立。
  本院二審查明,2003年12月17日,在柳州市國土資源局與全威公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》后,全威公司辦理了柳州市柳石路153號土地的國有土地使用權證。
  本院二審查明的其他事實與一審法院查明的事實相同。
  本院認為,全威公司、超凡公司與桂馨源公司于2003年9月18日簽訂的《土地開發合同》約定,全威公司、超凡公司將柳州市柳石路153號土地使用權轉讓給桂馨源公司,桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860萬元土地轉讓價款,故本案性質為土地使用權轉讓合同糾紛。該《土地開發合同》為三方當事人協商一致后作出的真實意思表示,內容亦不違反法律規定。合同簽訂前,柳州市國土資源局已同意全威公司以出讓方式取得訟爭土地的使用權,雙方訂有《國有土地使用權出讓合同》。本案一審起訴前全威公司辦理了國有土地使用權證,訟爭土地具備了進入市場進行依法轉讓的條件。而土地出讓金的交納問題,屬土地出讓合同當事人即柳州市國土資源局和全威公司之間的權利義務內容,其是否得到完全履行不影響對本案土地使用權轉讓合同效力的認定,x交清違反法律強制性規定應認定該合同無效的上訴主張,本院不予支持。關于投資開發的問題,城市房地產管理法第三十八條關于土地轉讓時投資應達到開發投資總額25%的規定,是對土地使用權轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制性條件,轉讓的土地未達到25%以上的投資,屬合同標的物的瑕疵,并不直接影響土地使用權轉讓合同的效力,城市房地產管理法第三十八條中的該項規定,不是認定土地使用權轉讓合同效力的法律強制性規定。因此,超凡公司關于《土地開發合同》未達到25%投資開發條件應認定無效的主張,本院亦不予支持。關于轉讓土地使用權是否已向抵押權人履行通知義務的問題,中國工商銀行柳州分行2004年1月18日向柳州恒茂源房地產有限公司出具的復函、2003年12月2日全威公司、超凡公司與中國工商銀行柳州分行商談銀行貸款了結事宜的函件及《土地開發合同》第三條第2款三方當事人關于抵押債務數額及處理方式的約定內容等證據均表明,本案訟爭土地的抵押權人中國工商銀行柳州分行知道該土地使用權的轉讓事宜,且未提出異議。超凡公司關于本案土地使用權轉讓未通知該土地抵押權人導致轉讓無效的理由與事實不符,不能成立。綜上,《土地開發合同》于簽訂之時雖有瑕疵,但經補正后已不存在違反法律強制性規定的情形,應認定有效。一審法院關于合同效力的認定,適用法律正確,應予維持。當事人各方在有效合同的履行過程中對合同條款的約定內容發生歧義,應依合同法規定的合同解釋方法確定發生爭議條款的真實意思表示。一審判決根據合同目的、合同條款之間的關系,確認《土地開發合同》第七條約定的應由桂馨源公司提供抵押擔保的“未付款項”是指桂馨源公司依合同第三條約定的義務內容代全威公司支付2300萬元款項以外的余款2200萬元,認定事實并無不當。全威公司要求桂馨源公司先行就全部轉讓款項提供抵押擔保作為其履行合同義務的前置條件,與合同約定不符。同時,因柳州恒茂源房地產有限公司不是履行《土地開發合同》付款義務的債務人,其工商注資問題與認定桂馨源公司是否具有履約能力之間不具有關聯性。因此,全威公司在未能提供確切證據證明桂馨源公司于履行期限屆至時將不履行或不能履行合同的情形下,其行使合同解除權的條件尚未成就,故全威公司以存在履約風險為由要求解除合同的主張因缺乏事實和法律依據,本院不予支持。關于辦理土地過戶手續的問題,《土地開發合同》雖然存在前后條款約定不準確的問題,但從文義表述、交易習慣等方面綜合判斷,可以認定合同第三條第2款關于“辦理完成市政府同意該宗土地轉讓給桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司,并給予今年或明年上半年土地開發計劃指標”的約定,是指全威公司、超凡公司應履行的義務為辦理政府同意將土地使用權轉讓給合同約定的公司和政府給予土地開發指標的手續。合同第四條則應是全威公司向土地管理部門辦理土地使用權變更過戶手續的義務。全威公司主張的其已辦理的經柳州市發展計劃委員會批準的土地變性手續就是履行合同第三條第2款的義務,與合同約定內容不符。一審判決認定全威公司、超凡公司于桂馨源公司支付定金后未能按期履行合同第三條第2款所約定的義務,已構成違約,適用法律未有不妥。至于全威公司、超凡公司履行《土地開發合同》第三條第2款義務的期限,一審判決指定為五個工作日,符合本案的實際情況。綜上,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定,判決如下:
  駁回上訴,維持原判。
  二審案件受理費179010元,由全威公司、超凡公司各半負擔。
  本判決為終審判決。
                               審判長   胡仕浩
                          審判員   張雅芬
                          代理審判員 張穎新
                          二00四年八月三十一日
                          書記員   王冬穎

(責任編輯:商務律師)
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